一年前，万科主席郁亮曾称：“万科特别不希望行业出现恶性事件，一旦发生的话对行业整体影响就会很差。”然而，这一年来，在“三线四档”、“贷款集中度管理”等严厉的调控政策下，出现危机的地产开发商越来越多，房地产行业正经历一次信心危机。
在这一背景下，行业龙头之一的万科怎么看、怎么做变得尤为受关注。
10月22日，在万科业务交流会上，万科主席郁亮表示：“我们对行业大基本看法大概16个字，即‘尊重常识，回归常态，阵痛之后仍有机会’。”
在郁亮看来，尊重常识很重要，在迷茫的时候找到一些判断依据，比如物极必反这一常识。房地产行业在经历过去的黄金发展时期后，如今正回归到常态发展，回归民生行业，弱化“投资品”的属性。
在这一过程中，房地产行业必然会经历阵痛。
郁亮指出，行业有越来越密集的政策出台，总结来说，基本就是要缩表。从国家层面来说，就是金融部门要缩表，要减少金融资源在房地产行业的占比，这个数字从去年下半年就开始下降。
从开发商层面来说，缩表就是要减少债务、控杠杆、去金融化。郁亮表示，这一背景下，可以看到行业投资开工在下降，叠加前期拿的高价地，行业短期业绩肯定是受到重大冲击的。
据克而瑞研究中心数据，今年上半年，地产行业整体的利润率指标已降至2015年以来的历史最低水平，近半数典型房企毛利率、归母净利率双降。
房企销售也尽显疲态。克而瑞数据显示，下半年以来百强房企销售承压，业绩表现不及上半年及去年同期，7-9月连续单月业绩同比下滑，9月跌幅进一步加大，百强房企单月销售环比首次下跌，同比下降36.2%。
万科同样未能幸免，9月实现合约销售金额约361.1亿元，同比下降33.8%，前9月累计实现合约销售额约4791.3亿元，同比下降约2.8%，年内首度转负。
郁亮称，房地产企业也要反思，过去行业所取得的业绩有多少是源于为客户提供好产品好服务，还是金融加杠杆所带来的,因此，缩表过程必然是痛苦和煎熬的。
面对万科是否会“帮扶”恒大的提问，郁亮表示：“现在还轮不到我们去设想。行业冬天来的时候，谁都冷，要先解决自己如何过冬的问题，保证自己安全才能救人。如果有相关机会，我们会考量这个问题，当然这个考量还会要在市场化原则下。”
万科今年在拓展上保持谨慎，坚持现金为王。中信证券研报指出，今年前三季度，万科新增土储建面735万平方米，相当于销售面积的97%，但从拿地金额来看，前三季度总地价约为468亿元，不到同期销售金额的38%。
郁亮表示，万科拿地有自己的投资标准，在缩表的背景下，钱更加珍贵，会有更高的要求，要特别好的项目才能拿。
虽然正回归常态，但郁亮认为，房地产行业在经历阵痛之后仍然有机会。“常识告诉我们，天下没有做完的生意，只有没做好的生意。曾经经历过阵痛的家电行业、运动服饰行业就是可以学习的榜样，而在同行中则可以对标日本开发商大和房建。”
在地产黄金时代，万科学习美国地产开发商帕尔迪，在2010年成为国内首家冲破千亿销售规模的房企。在如今需要转型发展的时候，万科瞄准了曾经经历过日本整个大缩表过程的大和房建。
据郁亮介绍，大和房建原也是以地产开发业务为主，在缩表的时候行动比较坚决，而且在新的赛道开辟方面也很成功，现在是日本的租赁公寓业务第一、物流业务第一。
近期中央层面策释放出一些“稳楼市”的信号时，市场有人开始操作“楼市松绑论”。郁亮表示，没有谁能预测政策底部。“很多人幻想熬一熬春天就来了，市场就和过去一样了。其实下个春天来的时候跟上个春天是不一样的。”
郁亮提出，要去寻找并建立在下个春天支持企业活得好活得久的基本能力。
万科从今年开始提出要加速转型发展，从“开发为主”转到“开发经营服务并重”，并在启动了近十年来公司史上最大的一次组织架构调整。
地产开发高利润时代已经过去，郁亮指出，需要记住“安全比增长更重要，能力比规模更重要”，现在要找到一个跟黄金时代开发业务体量上相当的业务太难了，即便是万科目前收入最高的物业板块。
一年前，万科对物业板块进行了大变革，万科物业集团更名为万物云，旗下社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块设置单独的品牌，分别对应万科物业、万物梁行、万物云城。
据万物云CEO朱保全透露，经过一年的发展，万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达到20亿左右。
城市服务是万科最晚进入的物业服务领域，自2018年9月在横琴起步，至今仅有近三年时间，但却是朱保全在此次业绩交流会上首个重点介绍的板块。
万物云城在去年成立时给定了一个“小目标”：计划三年内落地100个城市服务项目。据朱保全透露，目前已经签约了40个城市服务项目，三年百“城”计划可以提前完成。
在未来的发展计划中，万物云要控制万科物业的增速，大概在30%以内；万物梁行的增速控制在40%-60%；万物云城则将成为增速最高的业务板块，要保持不低于60%的增速。朱保全指出，要决心做成做大万物云城，发挥它的领跑红利。
方正证券认为，随着城市服务项目落地规模化，未来万物云城或超过社区服务，成为万物云最大的业务单元。除了万物云外，还有碧桂园服务、龙湖物业、保利物业等加入城市服务这一万亿级蓝海市场。
碧桂园服务管理层也认为，城市服务是仅次于社区基础物业服务和社区增值服务的第三条增长曲线，去年底碧桂园服务也提出了要在3年内要拓展101个城市的目标。
除了增速目标外，朱保全还对规模扩张逻辑进行了介绍。据了解，万物云接下来的扩张方式会以街道为单位的，发展有浓度的空间服务。
数据显示，万物云已经在全国288条街道内住宅市占率超过25%，预计2021年底可达300条高浓度街道，未来三年完成百城千街计划。
与此同时，朱保全表示：“很多人问我要不要并购，（我认为）如果能帮我形成街道密度的我就做，否则就不做。”
