9月房企融资跌至谷底!信贷政策“纠偏”,四季度能否好转?

:上国猎头编辑 :2021-05-11 15:42:25

融资概况:
单月融资总额跌至千亿以内
行业平均利率微升


中指研究院监测,9月房地产企业融资总额为911.6亿元,同比下降43.8%,环比下降22.3%,单月融资规模同比连续7个月下降。行业平均利率为6.30%,同比持平,较上月上升0.79个百分点。2021年1-9月,房地产企业共融资15252.3亿元,同比减少17.0%;9月单月占比6.0%。




数据来源:中指数据CREIS

9月行业融资额继续大幅下滑,行业周期下行和个别房企的风险暴露引发金融机构对投资行为更为审慎;此外,ABS本月暂停签发,是融资规模大降的主要原因,表明监管对房企表外负债的融资模式已经警觉,持续大半年的ABS发行热潮逐渐退去。

今年融资窗口期已过,融资态势持续走低,但十月十五日央行在金融统计数据新闻发布会上明确表示,部分金融机构对“三档四线”管理存在误解,信贷收缩过紧,主要银行应准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放。这被视为行业信贷压力有所缓解的信号,四季度融资情况或有所好转。

融资结构:
传统融资渠道平分秋色
ABS发行归零

从融资结构来看9月信用债规模占比36.0%,海外债占比29.1%,信托融资占比34.9%,ABS融资占比0%。本月传统融资模式基本平分秋色。


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具体来看,房地产行业信用债融资同比下降43.6%,环比下降31.1%;海外债融资同比上升11.9%,环比上升831.3%,主要为8月发行额过低所致;信托融资同比下降54.2%,环比下降36.3%。本月海外债发行回暖,信托融资跌幅较大。




数据来源:中指数据CREIS

ABS的断发给本月房企融资带来较大的震动。今年以来,不少房企在压缩有息债务规模的同时,积极寻求其他途径补充资金,发行ABS便是其中之一。2021年1-8月,房地产行业ABS共融资3228.8亿元,同比增长37.4%,月度同比增速均值达67.5%;在行业总融资规模中,ABS占比22.5%,而去年1-8月占比仅为13.4%,一年时间ABS的融资地位提升了9个百分点,成为房企融资的新渠道。


数据来源:中指数据CREIS

具体从结构来看,供应链ABS一直为ABS中最主要的融资类型,今年1-8月共融资1811.8亿元,占ABS融资的53%;CMBS/CMBN为房地产ABS发行的第二大类,共发行约883.0亿元,占比25.8%,排名第三的类型为购房尾款,共融资408.5亿元,占比12.0%。


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供应链ABS是将房企对上游供应商的应付款作为基础资产,将其证券化的融资产品,原始权益人为供应商,因此对房企来说并不增加新的债务,属于使用经营杠杆缓解财务杠杆压力的行为。CMBS/CMBN是以商业地产的抵押权为基础资产,以商业地产未来产生的现金流为偿还来源;购房尾款是以基于预售而产生的商品房买卖贷款,是未来的金融债权,二者融资金额不会直接增加房企的有息债务,但实际上由此产生的或有负债仍然存在。ABS的发行并未缩减房企潜在的风险敞口,从监管角度来看仍应划归监测范围之内,因此8月ABS突然急速转冷,环比大降70.6%,几种发行方式均受到重创。9月,发行量归零,为年初以来火热的ABS融资浇上了一瓢冷水。

从累计融资额来看,2021年1-9月,信用债融资4671.7亿元,同比下降11.0%;海外债融资2539.8亿元,同比下降30.6%;信托融资4812.0亿元,同比下降32.5%;ABS融资3228.8,同比上升37.4%;总融资额较上年同期下降17.0%。其中海外债、信托发行额度同比均下跌超30个百分点。

融资利率:
累计平均利率同比下降
房企融资成本压力缓解

从融资利率来看,本月发行的信用债平均利率为3.96%,同比下降0.85个百分点,环比下降0.12个百分点;海外债平均利率为7.83%,同比下降0.27个百分点,环比下降3.56个百分点,受风险偏好影响,当前信用级别高、流动性充足的企业成为海外债发行主力,融资利率有所降低。信托融资利率托融资平均利率为7.42%,同环比无明显变化。


数据来源:中指数据CREIS

从累计值来看,2021年1-9月累计融资总额的平均利率为5.58%,同比下降0.76个百分点。其中信用债累计平均利率为4.37%,同比持平,高于单月0.41个百分点;海外债累计平均利率为6.67%,同比下降1.10个百分点,低于单月1.16个百分点;信托累计平均利率为7.27%,同比下降0.43个百分点,低于单月0.15个百分点;ABS累计平均利率为3.96%,同比下降0.43个百分点。


数据来源:中指数据CREIS